Quali sono i primi passi per comprare casa: dalla ricerca al rogito

Quali sono i passi per comprare casa e, soprattutto, in quale ordine conviene affrontarli? Tra annunci, visite, mutuo, documenti e proposte d’acquisto è facile concentrarsi sul prezzo e perdere di vista alcune verifiche che possono incidere molto sulla convenienza dell’operazione. L’acquisto, infatti, comincia ben prima del rogito. Capire quanto si può realmente spendere, valutare attentamente l’immobile e conoscere ciò che si sta firmando permette di arrivare alla compravendita con molte meno incognite.

Prima di cercare casa: partire dal budget, non dal prezzo

Uno dei primi passi per comprare casa consiste nel definire un budget realistico. E il prezzo pubblicato nell’annuncio è soltanto una parte del conto. Al costo dell’immobile vanno aggiunte le spese legate alla compravendita, come imposte, notaio ed eventuale mediazione. Se si ricorre a un finanziamento, è utile verificare in anticipo quale rata sia effettivamente sostenibile e quale importo possa essere finanziato, senza aspettare di aver già individuato la casa. C’è poi una voce che rischia di essere sottostimata: quanto servirà per rendere l’immobile adatto alle proprie esigenze. Una casa da ristrutturare proposta a un prezzo interessante potrebbe richiedere interventi sugli impianti, sull’involucro o sulla distribuzione interna tali da modificare sensibilmente l’investimento complessivo. Per questo la ricerca dovrebbe partire da due numeri, non da uno: quanto possiamo spendere per acquistare e quanto possiamo investire complessivamente nella casa. Anche il trattamento fiscale cambia a seconda delle caratteristiche dell’acquisto e dell’eventuale presenza dei requisiti per le agevolazioni “prima casa”. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione una guida dedicata all’acquisto della casa, utile per verificare imposte e condizioni applicabili.

Prima della proposta: cosa controllare davvero nell’immobile

È probabilmente il momento più importante dell’intero percorso. Una visita permette di capire se una casa piace; una verifica tecnica permette di capire cosa si sta acquistando. Prima di formulare una proposta è quindi opportuno approfondire la situazione catastale e urbanistica dell’immobile, verificare la documentazione disponibile e considerare le sue condizioni effettive. La stessa Agenzia delle Entrate raccomanda, prima dell’acquisto, di effettuare verifiche sui dati catastali e ipotecari. Anche l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) offre un’informazione importante, ma non dovrebbe essere l’unico elemento con cui giudicare le condizioni dell’edificio. Impianti datati, serramenti, isolamento, presenza di umidità o interventi di manutenzione necessari possono incidere concretamente sui costi successivi all’acquisto. Se l’appartamento si trova in condominio, vale inoltre la pena informarsi sulle condizioni delle parti comuni e sugli interventi deliberati o in programma. Facciata, copertura, balconi, ascensore e altri lavori condominiali possono rappresentare spese rilevanti da mettere sul tavolo prima di definire il proprio investimento. È qui che una valutazione tecnica preventiva assume particolare valore, soprattutto quando l’immobile necessita di una ristrutturazione. Sapere in anticipo quali lavori saranno necessari consente di ragionare sul costo reale della casa e non soltanto sul prezzo di vendita.

Dalla proposta al rogito: gli ultimi passi per comprare casa

Una volta individuato e verificato l’immobile, si entra nella fase contrattuale. La proposta d’acquisto non dovrebbe essere considerata una semplice prenotazione della casa: contiene condizioni, prezzo e termini dell’operazione e, una volta accettata dal venditore e comunicata l’accettazione al proponente, può assumere valore vincolante. Può seguire il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, con cui venditore e acquirente si impegnano alla successiva stipula del contratto definitivo. Se l’acquisto è finanziato, in questa fase procede anche l’iter del mutuo, con le verifiche richieste dall’istituto di credito. Il percorso arriva infine al rogito notarile, con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile. È il momento conclusivo della compravendita, ma per chi acquista può essere l’inizio di una seconda fase: quella in cui la casa viene adattata alle proprie necessità. Per questo i passi per comprare casa non dovrebbero essere considerati compartimenti separati. Acquisto e futura trasformazione dell’immobile fanno parte dello stesso investimento. Valutarli insieme, soprattutto quando sono previsti lavori importanti, permette di capire prima del rogito non soltanto se quella casa è acquistabile, ma se può davvero diventare la casa che si sta cercando.